Investir en SCPI pour préparer sa retraite

1. Les menaces qui pèsent sur les retraites françaises

Le système de retraite français commence à montrer ses limites face au vieillissement de la population et à la hausse de la dette publique.

Contrairement aux pays anglo-saxons qui misent sur un système de retraite dit par capitalisation, en France, ce sont les actifs qui constituent les revenus des retraités.

Néanmoins, la tendance est au vieillissement de la population. L’espérance de vie moyenne du pays est très élevée : 85 ans pour les femmes et 79 ans pour les hommes. Avec un taux de fécondité bas de 1,9 enfant par femme, la proportion d’actifs sur celle des inactifs va diminuer de plus en plus avec le temps, et c’est votre retraite qui sera impactée.

Ensuite, si la France était déjà fortement endettée, la crise liée à la Covid-19 devrait entraîner une hausse de la dette de l’Etat à 115% du PIB. Dans de telles circonstances, il sera impossible de conserver l’Etat Providence tel qu’on le connaît aujourd’hui : sur 1000 euros dépensés par l’Etat français, 572 euros sont actuellement utilisés en charges sociales.

Le seul moyen pour le gouvernement de survivre à la crise sera de réduire ses dépenses publiques, et donc indirectement les pensions de retraite.

Il est ainsi, aujourd’hui encore plus qu’hier, primordial de préparer sa retraite et de s’assurer des revenus complémentaires.

2. Les atouts des SCPI

Rentabilité, sûreté, gestion simplifiée : les SCPI présentent de nombreux avantages !

Un investissement aux rendements élevés et réguliers (bien que non garantis)

Le rendement moyen des SCPI en 2020 se situe à 4.18%, et ce malgré la crise liée à la Covid-19.

Des rendements bien supérieurs à la moyenne des placements français classiques et parfois même à l’immobilier direct : par exemple, la rentabilité moyenne à Paris est de 3% !

Une gestion locative simplifiée

Plus on avance dans l’âge, plus il est difficile de se consacrer à la gestion d’un bien locatif : mise en location, récupération des loyers, travaux, entretiens, assurances, etc.

Investir en SCPI, c’est bénéficier d’un confort de gestion indéniable. La gestion des biens est entièrement à la charge de la société de gestion de la SCPI !

Autrement dit, une fois que vous avez investi, vous n’avez plus rien à faire. Les SCPI vous permettent ainsi de conserver toute votre autonomie.

Par ailleurs, si vous disposez de biens immobiliers dédiés exclusivement à la location, nous vous conseillons de les revendre une fois l’âge de la retraite atteint, et ainsi d’investir votre capital en SCPI pour ne plus avoir aucune contrainte de gestion et des revenus similaires.

Un investissement sécurisé

Les parcs immobiliers acquis par les SCPI valent plusieurs dizaines de millions d'euros, voire même des milliards d'euros.

Ainsi, le défaut de paiement d'un locataire aura un impact extrêmement marginal sur la perception des revenus pour l'investisseur : c'est une garantie de stabilité pour les loyers.

Par ailleurs, le parc immobilier des SCPI est réparti dans différentes zones géographiques, en France ou à l'international. Ainsi, le risque de l’investissement est réduit, car si l’économie ralentit dans une certaine région, elle peut être en pleine croissance dans une autre.

Finalement, les performances des SCPI sont excellentes et stables dans le temps. Les loyers impayés n'existent que très peu en SCPI, d'autant plus que les baux locatifs sont commerciaux : ils durent 3/6/9 ans, voire plus.

En tant qu’investisseur, vous n’avez donc aucune inquiétude à avoir !

3. Créer un revenu complémentaire grâce aux SCPI

Aujourd’hui, un cadre voit ses revenus divisés par 2 au moment de la retraite. Pour assurer la continuité de ses revenus lorsque l’on arrête de travailler, il est essentiel de se créer un revenu complémentaire indépendant du système de retraite français.

La SCPI collecte de l’argent auprès de particuliers, afin de faire l’acquisition de ce parc immobilier. Ce parc génère ensuite des revenus qui seront redistribués aux investisseurs.

En achetant des parts de SCPI au comptant, vous pourrez bénéficier immédiatement d’un complément de revenu, variable selon la somme que vous avez investi initialement.

Cette nouvelle source de revenus est régulière et indéfinie : tant que vous ne retirez pas votre capital, vous continuerez à percevoir des loyers, nets de frais, à échéance mensuelle ou trimestrielle, selon la SCPI dans laquelle vous avez investi.

Cette option vous permet d’investir dans l’immobilier, sans augmenter votre endettement !

4. Financer son investissement en SCPI grâce à l’emprunt

Les SCPI offrent la possibilité de financer son investissement via l’emprunt. Une option intéressante pour préparer votre avenir sans même vous en rendre compte !

Si vous ne disposez pas de fonds suffisants pour financer votre investissement, pas de panique, vous pouvez avoir recours à l’emprunt !

Les banques financent des crédits « investissement locatif » sur des durées de 10 à 25 ans, et évidemment, plus ce crédit est étalé dans le temps, moins les mensualités seront élevées, plus il sera possible d’épargner de manière indolore sur votre quotidien.

Ainsi, si à 35 ans, vous investissez 300 000 euros à crédit sur 25 ans, pour un effort d’épargne de 300 euros par mois, vous percevrez à 60 ans, 1 400 euros de revenus complémentaires chaque mois.

Vous l’avez compris, le plus intéressant est d’investir sur la durée la plus longue. Il n’est jamais trop tôt pour préparer sa retraite !

5. Investir en SCPI via un démembrement temporaire

L’investissement en SCPI vous offre aussi la possibilité d’investir via un démembrement. Ce montage financier vous permet d’acheter vos parts à prix réduits.

Investir en démembrement temporaire est intéressant si votre retraite approche à l’horizon de 3 à 10 ans. Le démembrement temporaire consiste à acheter des parts de SCPI à un prix décoté, en renonçant en contrepartie à l’usufruit des SCPI.

Par exemple, un investisseur souhaite acheter 200 000€ de parts de SCPI sur 5 ans. Le prix des parts en pleine-propriété est de 200 000€. Le prix des parts en nue-propriété est 160 000€ (200 000*0,8). Donc, avec un capital de départ de 160 000€, l’investisseur peut acquérir 200 000€ de parts grâce à la nue-propriété et devenir plein-propriétaire de ces parts 5 ans après, sans aucune fiscalité.

Pour le calcul, la clé de répartition utilisée correspond à la moyenne actuelle sur 5 ans de 80/20. Pour un démembrement sur 10 ans, la moyenne est de 63/37.

Grâce au démembrement temporaire, il est possible d’économiser une grande partie de la valeur des parts.

Par ailleurs, les loyers étant perçus par l’usufruitier, vous n’augmentez pas votre impôt sur le revenu en cours de démembrement.

Ainsi, à quelques années de la retraite, il est judicieux de recourir au démembrement temporaire, car le prix des parts est cassé, sans que votre fiscalité ne soit impactée !

6. Investir en SCPI et optimisez votre fiscalité

Les SCPI européennes vous permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Il existe plusieurs moyens d’optimiser votre fiscalité si vous vous trouvez dans une tranche d’imposition élevée. Une des solutions peut être d’investir dans une SCPI majoritairement européenne plutôt qu’une SCPI française.

En effet, puisque les gains proviendront d’un territoire étranger, ils seront exonérés des prélèvements sociaux.

Ensuite, le taux d’imposition sera équivalent à la Tranche Marginale d’Imposition auquel on retranchera le Taux Moyen d’Imposition.

Concrètement, cela signifie que si vous vous situez dans une TMI à 30%, au lieu d’être imposé à 47.2%, après avoir soustrait prélèvements sociaux et taux moyen d’imposition, vous serez taxés à maximum 20%, vous réaliserez donc une sacrée économie !

Attention cependant, le choix d’une SCPI européenne est la plupart du temps destiné aux personnes souhaitant investir leurs liquidités car, pour ce type d’investissement, il est très difficile d’être financé à crédit dans de bonnes conditions.

De plus, il faut bien choisir les SCPI européennes dans lesquelles investir. Par exemple, 59% du patrimoine de Corum XL se trouve au Royaume Uni, il faut donc s’interroger sur le taux de change de la Livre envers l’Euro avant de se lancer.

Conclusion

L’investissement en SCPI est une excellente solution pour préparer sa retraite car il est rentable, sécurisé, sans gestion, mais aussi totalement adaptable à votre situation.

En effet, si l’âge de la retraite est encore assez éloigné, vous avez intérêt à investir en SCPI à crédit. Si vous vous rapprochez de l’âge de la retraite mais qu’il vous reste encore quelques années de vie active, vous avez intérêt à investir en SCPI via le démembrement temporaire. Enfin, si vous êtes à l’âge de la retraite et que vous ne pouvez plus vous endetter, nous vous conseillons d'investir en SCPI au comptant.

Vous avez des questions sur ces différentes options ? N’oubliez pas qu’il vous est possible de définir comment investir en SCPI en nous contactant. Nos conseillers évalueront avec vous vos objectifs et les moyens dont vous disposez afin d’établir la meilleure stratégie et de vous accompagner pour investir en SCPI en toute sérénité !