La valeur des parts de SCPI peut-elle baisser ?

1. La valeur d’une part de SCPI : de quoi s’agit-il ?

Valeur de souscription, de réalisation, de retrait, de reconstitution ou encore valeur IFI, les SCPI ont leur propre vocabulaire. Décryptage.

La valeur d’une part de SCPI se décline en cinq termes bien distincts :

- La valeur de reconstitution
- La valeur de réalisation
- La valeur de souscription
- La valeur de retrait
- La valeur IFI

La valeur de reconstitution
Elle correspond à la valeur d’expertise de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui chaque année, audite les SCPI pour donner la valeur exacte de leurs parcs immobiliers.

Concrètement, la valeur de reconstitution (ou d’expertise) correspond au montant qu’il faudrait que l’épargnant apporte pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique.

Elle correspond donc à la valeur vénale des immeubles du parc immobilier de la SCPI, majorée de frais (frais de notaires, frais d’actes, commissions versées aux intermédiaires…).

La valeur de réalisation
Elle correspond à la valeur nette du parc immobilier composant la SCPI (donc la valeur de reconstitution), augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (les liquidités).

En d’autres termes, elle correspond à la valeur de reconstitution, sans les frais.

La valeur de souscription
Pour les SCPI à capital variable, la valeur de souscription correspond au prix déterminé par la société de gestion de la SCPI. Les investisseurs acquièrent leurs parts de SCPI à ce prix.

La valeur de retrait
Pour les SCPI à capital variable, la valeur de retrait correspond au montant perçu par l’associé quand il cède partiellement ou en totalité ses parts.

Elle est obtenue par la différence entre le prix payé pour acquérir la part (prix de souscription) et les frais d’entrée (frais de souscription ou de cession, droits d’enregistrement…).

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le prix de souscription n’inclut pas les frais de souscription. Ces derniers sont versés au moment de l’achat de la part, mais bien à sa revente : un avantage pour l’investisseur, qui peut ainsi faire travailler l’ensemble de son épargne tout au long de son placement.

La valeur IFI
La valeur IFI correspond à la valeur unitaire de chaque part de SCPI à déclarer par les ménages asusujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Elle dépend de la valeur des actifs immobiliers, et elle est généralement transmise par les sociétés de gestion.

2. Comment est constitué le prix d’une part de SCPI ?

Dans les SCPI à capital variable

En général, lorsqu’on parle de la valeur d’une part de SCPI, on parle de sa valeur de souscription, qui correspond au prix déterminé par la société de gestion de la SCPI.

La société de gestion établit la valeur de souscription en fonction de la valeur de reconstitution d’une part.

En effet, lorsque la société de gestion définit son prix, ce dernier doit rester dans une intervalle de plus ou moins 10% de la valeur d’expertise de l’AMF. La société peut ainsi ajuster le prix de la part à la hausse, comme à la baisse, pour correspondre à cette valeur.

En revanche, les gérants peuvent choisir délibérément de décoter le prix de part par rapport à la valeur de reconstitution. Certaines SCPI du marché se retrouvent alors sur valorisées tandis que d'autres sont sous-valorisées.

3. Décote, surcote, comment interpréter les variations des prix de parts de SCPI ?

Connaître la valeur de reconstitution, et donc la potentielle sur valorisation ou sous-valorisation du prix des parts, permet d’évaluer l’opportunité d’investir.

Le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution est un très bon indicateur pour savoir s’il est opportun d’investir ou non.

Si ce même rapport est supérieur à 100%, le prix de souscription est surcoté. Cette situation se traduit par une protection des associés anciens au détriment des nouveaux associés.

S’il est inférieur à 100%, le prix est décoté et donc intéressant pour les nouveaux investisseurs, au détriment des anciens.

Prenons l’exemple de la SCPI Elysées Pierre. Elle affiche un rendement de 3,64% en 2020, pour un prix de souscription de 811€ et une valeur de reconstitution de 809,88 €. Le rapport entre le prix de souscription et la valeur d’expertise est égal à 101%, ce qui traduit une sur valorisation du parc immobilier de la SCPI.

Un autre exemple est celui de la SCPI Immorente, qui augmente en moyenne son prix de part de 1% par an. Il est établi en 2020 à la hauteur de 337€ par part, tandis que la valeur de reconstitution s’élève à 335,42 €. Le prix de souscription est donc surcoté.

Pour les nouveaux investisseurs, il est plus intéressant de se tourner vers des SCPI qui adoptent une stratégie de sous-valorisation des parts. Cette pratique est également considérée comme prudente : en cas de baisse des prix de l’immobilier, donc de la valeur de réalisation des parts, les maisons de gestion pourront maintenir leur prix.

Certaines des SCPI, qui affichent des résultats supérieurs à la moyenne, adoptent cette stratégie. Parmi elles, on retrouve Epargne Pierre ou encore Corum Origin.

4. Valeur d’une part de SCPI à capital variable vs. à capital fixe : quelles différences ?

Le prix de part des SCPI à capital fixe est beaucoup plus volatile que celui des SCPI à capital variable.

Il existe deux grandes familles de SCPI [lien article : Comment fonctionnent les SCPI ?] : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.

Les exemples cités précédemment se situent dans le cadre des SCPI à capital variable. Dans ce cas, vous pouvez vendre ou acheter des parts à tout moment. En revanche, la valeur de souscription est définie par la société de gestion, indépendamment de la valeur réelle des biens immobiliers.

Les prix peuvent donc varier, à la hausse comme à la baisse. Par ailleurs, il existe un marché secondaire, mais c’est également la société de gestion qui fixe le prix de vos parts, en fonction de la valeur des actifs de la SCPI.

Dans la cadre des SCPI à capital fixe, vous pouvez acheter ou céder des parts à chaque augmentation de capital. Autrement, il existe un un marché secondaire centralisé par la maison de gestion de la SCPI, où il est possible de réaliser une vente de gré à gré.

Sachant que les ordres d’achats et de ventes sont confrontés les uns aux autres, le prix des parts dépend donc de l’offre et de la demande des investisseurs. Ainsi, il peut s’éloigner de la valeur réelle des biens détenus par la SCPI, à la hausse comme à la baisse .

Le prix de part des SCPI à capital fixe est donc beaucoup plus volatile.

5. Ce qu’il faut retenir

La valeur des parts de SCPI peut varier, à la hausse comme à la baisse. Mais tout est une question de termes. En général, les investisseurs qui se demandent si la valeur des parts de SCPI peut baisser, s’interrogent indirectement sur la valeur d’expertise, c’est à dire la représentation de la valeur du parc immobilier possédé par la SCPI.

Or, les maisons de gestion ont la possibilité d’ajuster le prix de part selon ces variations. Il ne faut donc pas craindre une baisse de la valeur des parts de SCPI.

En résumé :
- La valeur de réalisation d’une part de SCPI peut baisser si le marché de l’immobilier professionnel s’effondre, ce qui est très peu probable. Sur les vingts dernières années, à l’exception de l’année 2020, le taux de rendement annuel moyen s’élève à 9%.

- La valeur de reconstitution d’une part de SCPI peut baisser si le marché de l’immobilier s’effondre ou si les frais de commissions s’amenuisent.

- La valeur de souscription d’une part de SCPI peut baisser si sa maison de gestion le décide : dans ce cas, réjouissez-vous, vous obtiendrez un meilleur retour sur investissement !

- La valeur de retrait d’une SCPI ne peut pas diminuer car elle est fonction du prix de souscription. Une exception a lieu lorsque la société de gestion ne peut pas mettre d’acquéreur face au vendeur : si elle ne dispose pas d’assez de trésorerie, elle peut créer un fonds de remboursement, qui conduit à une décote de 10 à 15% sur la valeur de retrait.